Créer une entreprise de construction au Cambodge
Monter une entreprise de construction au Cambodge — licence d'entreprise MLMUPC, permis de construire par projet (Sous-décret 224), architectes/ingénieurs, fiscalité, pièges.
- Durée
- Société 2-4 semaines + licence MLMUPC ; permis de construire 15-45 jours ouvrés par projet
- Difficulté
- Complexe
- Lecture
- 7 min
En 3 puces
- Le secteur de la construction est porté par un boom immobilier mais reste très concurrentiel et fortement encadré depuis la Loi sur la construction du 2 novembre 2019, pilotée par le Ministère de la Gestion foncière, de l’Urbanisme et de la Construction (MLMUPC) (MLMUPC).
- Deux niveaux d’autorisation : une licence d’entreprise de construction (délivrée par le MLMUPC ou un permis de l’administration provinciale selon l’activité), puis un permis de construire par projet dont l’autorité dépend de la taille du chantier (MLMUPC — services en ligne).
- Le directeur technique de l’entreprise doit être un architecte ou ingénieur inscrit au Board of Architects ou au Board of Engineers ; la fiscalité combine TVA 10 %, retenues à la source, Patente (Patent Tax) et impôt sur les sociétés.
Vue d’ensemble : un secteur en plein boom, mais saturé
La construction est l’un des moteurs de l’économie cambodgienne : tours résidentielles à Phnom Penh, boreys de périphérie, hôtels et resorts à Sihanoukville et Siem Reap. La demande reste forte, mais le marché est encombré : entreprises chinoises intégrées, groupes coréens et japonais, et une multitude de petits entrepreneurs locaux qui cassent les prix.
Pour un étranger, deux positionnements réalistes :
- Entreprise générale / contractant (contractor) : exécution de gros œuvre et second œuvre, sous licence MLMUPC, avec un directeur technique diplômé.
- Bureau d’études / conception (project study and design) : architecture, ingénierie structure, MEP (mécanique-électricité-plomberie) — une activité de services, moins capitalistique.
Étape 1 — Créer la société (cadre général)
Avant toute licence sectorielle, il faut une entité juridique. Le standard est la Co. Ltd. (Private Limited Company), détenable à 100 % par des étrangers pour l’activité de construction :
- Immatriculation au MoC via le portail unique (Co. Ltd. : capital minimum 4M KHR ≈ 1 000 USD).
- Enregistrement fiscal à la GDT (obtention du TIN société).
- Patente (Patent Tax) (taxe annuelle d’activité) due dès la première année.
Le détail des structures et de leur fiscalité est traité dans quelle structure choisir et la Private Limited Company. La Patente (Patent Tax) a son propre guide dédié.
Étape 2 — La licence d’entreprise de construction (MLMUPC)
C’est l’étape spécifique à la construction. La Loi sur la construction (Royal Kram NS/RKM/1119/019 du 2 novembre 2019), entrée en vigueur le 3 novembre 2019, pose le principe : toute activité de construction doit être titulaire d’une licence délivrée par le MLMUPC, ou d’un permis de l’administration de la capitale/province selon le type d’activité (Loi sur la construction — MLMUPC e-Library).
Licence d’entreprise vs licence professionnelle
- Licence d’entreprise de construction : c’est la société qui la détient. Deux grandes familles d’activité — la construction proprement dite (gros œuvre, exécution) et l’étude et conception de projet (project study and design : architecture, ingénierie). La licence est classée selon l’envergure des projets que l’entreprise est autorisée à mener (du petit bâtiment aux ouvrages de grande hauteur) (MLMUPC).
- Licence professionnelle individuelle : les architectes et ingénieurs indépendants doivent être inscrits au Board of Architects, Cambodia ou au Board of Engineers, Cambodia.
Où déposer
Les demandes de licence et la plupart des actes (permis, certificats) passent par le portail des services publics en ligne du MLMUPC, déployé en avril 2024, sur service.mlmupc.gov.kh. Les textes d’application (sous-décrets et Prakas ) sont publiés dans l’e-Library du ministère.
Étape 3 — Le permis de construire, projet par projet
La licence d’entreprise ne suffit pas : chaque chantier doit obtenir son propre permis de construire avant tout démarrage des travaux. Le Sous-décret n° 224 du 30 décembre 2020 détermine qui délivre le permis selon l’envergure du projet (MLMUPC) :
| Autorité compétente | Seuil du projet | Délai de décision |
|---|---|---|
| MLMUPC (ministre) | Surface > 3 000 m² ou 11 étages et plus (et ouvrages spéciaux : grande hauteur, tours, etc.) | 45 jours ouvrés |
| Administration de province / capitale (gouverneur) | Surface 500 à 3 000 m² ou 4 à 10 étages | 25 jours ouvrés |
| Administration de district / Khan | Surface < 500 m² ou moins de 4 étages | 15 jours ouvrés |
Qui demande, et avec quoi
La demande est signée par le propriétaire du terrain et par le concepteur du projet, qui doit être un architecte cambodgien licencié (Sous-décret 224 — MLMUPC). Le dépôt se fait au guichet unique (one-window service) du MLMUPC, qui vérifie la complétude avant transmission à la Direction générale de la construction pour instruction. Pièces typiques :
- pièces d’identité (et statuts pour une personne morale) ;
- titre/lettre de la parcelle et certificat cadastral ;
- plans architecturaux et documents de conception (en plusieurs exemplaires) ;
- rapports d’inspection / de conformité et étude géotechnique ;
- pour le permis d’ouverture de chantier : contrat de construction et attestation d’assurance responsabilité.
Petits ouvrages exemptés
Certains ouvrages n’exigent pas de permis : très petites structures (de l’ordre de moins de 12 m²), maisons rurales en bois sous une certaine surface, structures temporaires de cérémonie, petites constructions de pagode — à vérifier au cas par cas sur les textes en vigueur (MLMUPC e-Library).
Étape 4 — Inspection, sécurité et garanties
La Loi sur la construction impose un régime de contrôle continu, au cœur du dispositif de sécurité :
- Inspection périodique des bâtiments : tous les 5 ans pour un bâtiment non résidentiel, tous les 10 ans pour un bâtiment résidentiel (Loi sur la construction — MLMUPC).
- Inspection et certification de conception (structure, MEP) par des prestataires licenciés — un régime de licences d’inspection et de certification a été précisé par prakas en 2021.
- Garanties légales à la charge du constructeur : de l’ordre de 10 ans pour les structures en béton armé, 5 ans pour les éléments extérieurs, 2 ans pour les installations mécaniques/électriques (Loi sur la construction — MLMUPC).
Étape 5 — Fiscalité de l’activité de construction
Une fois la société et la licence en place, l’activité est imposée comme toute entreprise, avec des spécificités liées aux marchés de travaux :
- TVA 10 % sur les services de construction facturés (marchés de travaux, prestations d’études), déclarée mensuellement (Value Added Tax — GDT). Voir le guide TVA.
- Retenue à la source (WHT) : à anticiper sur les sous-traitants et prestataires. Un paiement à un sous-traitant résident non enregistré (sans facture TVA valide) supporte 15 % de retenue ; un paiement à un prestataire non-résident (architecte, bureau d’ingénierie étranger) déclenche 14 % sur le revenu de source cambodgienne. Sur un chantier, la chaîne de sous-traitance multiplie ces retenues — voir le guide retenue à la source.
- Patente (Patent Tax) annuelle (catégorie selon le CA).
- Impôt sur le revenu (TOI) 20 % sur le bénéfice de la société — voir le guide impôt sur les entreprises.
- ToS sur les salaires versés (barème progressif jusqu’à 20 %) et NSSF dès 8 salariés.
Pièges courants
FAQ
Faut-il une licence pour ouvrir une entreprise de construction au Cambodge ?
Oui. Depuis la Loi sur la construction (2019), toute activité de construction doit détenir une licence d’entreprise délivrée par le MLMUPC (ou un permis de l’administration provinciale selon l’activité). La licence suppose un directeur technique architecte ou ingénieur inscrit au Board compétent. Voir MLMUPC.
Quelle est la différence entre la licence d’entreprise et le permis de construire ?
La licence d’entreprise autorise votre société à exercer l’activité de construction (classée selon l’envergure des projets). Le permis de construire est délivré chantier par chantier, avant travaux ; l’autorité dépend de la taille : MLMUPC au-delà de 3 000 m² ou 11 étages, province/capitale entre 500 et 3 000 m², district/khan en dessous (Sous-décret 224).
Qui demande le permis de construire ?
La demande est signée par le propriétaire du terrain et par le concepteur du projet, qui doit être un architecte cambodgien licencié. Le dépôt se fait au guichet unique du MLMUPC ; la décision intervient sous 15 à 45 jours ouvrés selon le niveau d’autorité.
Un étranger peut-il diriger une entreprise de construction ?
Oui : la Co. Ltd. peut être détenue à 100 % par des étrangers. Mais l’entreprise doit s’appuyer sur un directeur technique architecte/ingénieur inscrit localement, et l’étranger ne peut jamais posséder le terrain des projets en nom propre (la Constitution le réserve aux nationaux) — un sujet à traiter contractuellement avec le maître d’ouvrage.
Quelles taxes spécifiques pèsent sur un chantier ?
La TVA 10 % sur les services de construction, l’impôt sur les sociétés (20 %), la Patente (Patent Tax) , le ToS sur les salaires, le NSSF dès 8 salariés, et surtout la retenue à la source sur les sous-traitants (15 % résident non enregistré) et les prestataires étrangers (14 %). La WHT sur la sous-traitance est le poste le plus souvent oublié dans les prix.
Combien de temps pour être opérationnel ?
Comptez 2 à 4 semaines pour la société (MoC + GDT), plus le temps de constituer la licence MLMUPC (recrutement du directeur technique inscrit, montage du dossier). Ensuite, chaque chantier ajoute 15 à 45 jours ouvrés pour le permis de construire selon l’autorité compétente. Un cabinet local et un directeur technique déjà identifié accélèrent nettement le lancement.
Sources (4)
Toutes les informations de ce guide sont sourcées auprès de documents officiels ou de sites gouvernementaux. Date d'accès indiquée pour chaque source.