Créer une entreprise immobilière au Cambodge

En 3 puces

• L’immobilier au Cambodge se divise en deux familles : les services (agence, gestion, expertise) et la promotion (construction-vente de boreys, condos, lotissements). Chacune a sa licence sectorielle propre.
• Toute société de services immobiliers doit détenir une licence du Real Estate Business and Pawnshop Regulator (RPR) — agence, gestion ou expertise — sous l’autorité de la NBFSA (Prakas n° 064, 27/12/2022).
• Un promoteur a besoin d’une licence de promotion distincte (résidentiel/copropriété ou lotissement) avec dépôt de garantie ou caution bancaire (RPR / NBFSA). Un étranger ne possède jamais le terrain : la propriété directe passe par la copropriété.

Vue d’ensemble : services vs promotion

Le marché immobilier cambodgien recouvre des métiers très différents, qui ne relèvent pas de la même licence :

• Services immobiliers : agence (mise en relation acheteur/vendeur, location), gestion locative ou de copropriété, expertise/évaluation (valuation). Activité de prestation, capital modéré.
• Promotion immobilière (development) : achat de foncier, construction et vente sur plan de boreys, immeubles en copropriété, ou viabilisation et vente de lots de terrain. Activité capitalistique, fortement encadrée.

Concrètement, une société de services (agence, gestion) est ouverte à 100 % aux étrangers et se monte facilement. Une activité de promotion suppose de sécuriser le foncier : achat par un partenaire/société khmère, bail emphytéotique de long terme, ou structure de portage. C’est là que se concentre le risque juridique.

Étape 1 — Créer la société (cadre général)

Avant toute licence sectorielle, il faut une entité juridique. Le standard est la Co. Ltd. (Private Limited Company), détenable à 100 % par des étrangers pour les services immobiliers :

1. Immatriculation au MoC via le portail unique (Co. Ltd. : capital minimum 4M KHR ≈ 1 000 USD).
2. Enregistrement fiscal à la GDT (obtention du TIN société).
3. Patente (Patent Tax) (taxe annuelle d’activité) due dès la première année.

Le détail des structures et de leur fiscalité est traité dans quelle structure choisir et la Private Limited Company. La Patente (Patent Tax) a son propre guide dédié.

Étape 2 — La licence sectorielle RPR / NBFSA

C’est l’étape spécifique à l’immobilier. Depuis le Prakas n° 064 du 27 décembre 2022, le secteur est régulé par le Real Estate Business and Pawnshop Regulator (RPR), placé sous la Non-Bank Financial Services Authority (NBFSA) — l’autorité rattachée au MEF qui héberge aussi le « Trust Regulator ». L’autorité de tutelle, qui était auparavant le MEF, a été transférée au RPR.

Les trois licences de services (Prakas 064)

Le Prakas 064 organise trois types de licences pour les sociétés de services immobiliers (RPR) :

À cela s’ajoutent des certificats professionnels exigés à titre individuel pour les agents et les experts — distincts de la licence de la société. Une agence sérieuse fait certifier ses agents.

Le portail en ligne

Depuis le 1ᵉʳ août 2024, les demandes de licences et de certificats se font via un portail en ligne du régulateur (notification du 24 juillet 2024). Auparavant, le dépôt était physique. Voir la procédure et la base des sociétés licenciées sur rpr.gov.kh — c’est aussi là que vos futurs clients vérifieront votre licence (cf. le guide agences immobilières).

La licence de promotion (développeurs)

Un promoteur ne relève pas du Prakas 064 mais d’un régime distinct (Prakas n° 089, remplacé par le Prakas n° 047), avec deux types de licences/permis (Trust Regulator / NBFSA) :

• Développement résidentiel / copropriété (boreys, immeubles en copropriété) : permis du Département provincial de l’Économie et des Finances (DEF) entre 3 et 30 unités ; licence RPR au-delà de 30 unités. Exigences : capital ≥ 20 % du coût de construction et dépôt de 2 % du coût total (ou caution bancaire).
• Lotissement / viabilisation de terrain : permis DEF en dessous de 10 000 m² ; licence RPR au-delà. Exigences : capital ≥ 40 % du coût d’aménagement et dépôt de 5 % du coût d’investissement foncier (ou caution bancaire).

Étape 3 — Fiscalité de l’activité immobilière

Une fois la société et la licence en place, l’activité est imposée comme toute entreprise, avec quelques taxes propres à l’immobilier :

• TVA 10 % sur les prestations de services (commissions d’agence, honoraires de gestion) et sur la vente de biens neufs assujettis — déclarée mensuellement. Voir le guide TVA.
• Patente (Patent Tax) annuelle (catégorie selon le CA).
• Impôt sur le revenu (TOI) 20 % sur le bénéfice de la société — voir le guide impôt sur les entreprises.
• Plus-values immobilières — 20 % : le Cambodge taxe les plus-values (Capital Gains Tax) au taux de 20 % sur le gain net. Pour les sociétés, ces gains entrent en principe dans le bénéfice imposable au TOI 20 % ; le volet « immobilier des particuliers » a été reporté à 2027. Le régime évolue — détails et calendrier dans le guide impôt sur les entreprises.
• Taxe d’enregistrement / de transfert — 4 % sur le transfert de propriété d’un bien immobilier (assise sur la valeur officielle évaluée par l’administration), à acquitter dans les 3 mois (Tax on Property — GDT).
• Taxe foncière annuelle — 0,1 % sur la valeur des biens dépassant 100 millions KHR (≈ 25 000 USD), déclarée avant le 30 septembre (Tax on Property — GDT).
• Taxe sur les terrains non bâtis (tax on unused land) 2 % de la valeur de marché des terrains non exploités, déterminée par le comité d’évaluation — un poste à anticiper pour un promoteur qui porte du foncier (Tax on Property — GDT).

Pièges courants

FAQ

Faut-il une licence pour ouvrir une agence immobilière au Cambodge ?

Oui. Depuis le Prakas n° 064 (2022), toute société d’agence immobilière doit détenir une licence d’agence délivrée par le RPR, sous l’autorité de la NBFSA. Les agents individuels doivent en outre obtenir un certificat professionnel. La demande se fait via le portail en ligne du régulateur depuis le 1ᵉʳ août 2024.

Quelle est la différence entre la licence d’agence et la licence de promotion ?

La licence d’agence/gestion/expertise (Prakas 064) couvre les services : intermédiation, gestion, évaluation. La licence de promotion (Prakas 047) couvre la construction-vente : boreys, immeubles en copropriété, lotissements. Cette dernière impose un capital minimum, une garantie financière et dépend du nombre d’unités (DEF jusqu’à 30 unités, RPR au-delà).

Un étranger peut-il être promoteur immobilier au Cambodge ?

Oui pour l’activité de promotion (via une société licenciée), mais jamais propriétaire du terrain en nom propre — la Constitution le réserve aux nationaux. Le foncier doit être sécurisé via une société à actionnariat khmer majoritaire, un bail emphytéotique, ou un partenariat. Les unités construites peuvent ensuite être vendues à des étrangers dans la limite du quota de 70 % par immeuble.

Quelles taxes spécifiques s’appliquent à l’immobilier ?

En plus de la TVA, de la Patente (Patent Tax) et du TOI (20 %), l’immobilier supporte une taxe de transfert de 4 %, une taxe foncière annuelle de 0,1 % au-delà de 100M KHR, une taxe sur les terrains non bâtis de 2 %, et un régime de plus-values à 20 % (volet particuliers reporté à 2027). Chaque opération de cession doit être chiffrée en amont.

Combien de temps pour être opérationnel ?

Comptez 2 à 4 semaines pour la création de la société (MoC + GDT), puis 4 à 8 semaines pour l’instruction de la licence RPR via le portail en ligne — davantage pour une licence de promotion qui suppose la constitution de la garantie financière et la validation du projet. Un cabinet local accélère sensiblement le montage du dossier.