Copropriété au Cambodge — droits des étrangers

En 3 puces

• Un étranger peut posséder une unité privative d’immeuble en copropriété à partir du 1er étage : le rez-de-chaussée et les sous-sols restent interdits (Loi de 2010, art. 6).
• La part détenue par des étrangers dans un même immeuble est plafonnée à 70 % de la surface privative totale (Sous-décret n° 82 du 29 juillet 2010, art. 2).
• Aucune propriété de terrain pour un étranger : la Constitution réserve le sol aux nationaux (art. 44). On possède l’unité (Strata Title), pas le sol ni les parties communes — détenues en indivision.

Le cadre légal en bref

Avant 2010, un étranger ne pouvait détenir aucun bien immobilier en propre au Cambodge. La Loi sur l’octroi aux étrangers d’un droit de propriété sur les unités privatives d’immeubles en copropriété (Kram NS/RKM/0510/006, promulguée le 24 mai 2010) a créé la seule voie de propriété directe ouverte aux étrangers : la copropriété (condominium).

Deux règles structurent ce droit :

• Étage minimum (art. 6) : un étranger ne peut posséder une unité privative qu’à partir du 1er étage. Le rez-de-chaussée et les sous-sols sont réservés aux Cambodgiens — souvent pour les commerces et le stationnement.
• Quota d’immeuble (Sous-décret n° 82 du 29 juillet 2010, art. 2) : l’ensemble des unités détenues par des étrangers ne peut dépasser 70 % de la surface privative totale de l’immeuble. Les 30 % restants doivent rester en mains cambodgiennes.

Strata Title : ce que vous possédez vraiment

Le Strata Title (titre de copropriété) est le titre cadastral délivré pour une unité privative d’un immeuble en copropriété. C’est le seul titre de pleine propriété accessible à un étranger au Cambodge.

• Il est enregistré au Ministère de la Gestion des Terres, de l’Urbanisme et de la Construction (MLMUPC) et a la même force qu’un Hard Title une fois délivré.
• Il ne porte que sur l’unité privative (les murs, le volume habitable). Le terrain et les parties communes restent en copropriété indivise entre tous les copropriétaires.
• Un immeuble ne peut faire l’objet d’unités cadastrées en Strata Title que s’il a été entièrement construit conformément à la réglementation. Beaucoup d’immeubles vendus « en condo » n’ont obtenu le Strata Title que tardivement.

Parties communes et association des copropriétaires

Au-delà de votre unité, vous détenez une quote-part des parties communes : terrain, fondations, structure, halls, escaliers, ascenseurs, toiture, façades, équipements partagés (piscine, gym, générateurs).

• Association des copropriétaires : la réglementation sur les immeubles en copropriété prévoit la constitution d’une association des copropriétaires (co-owners’ association), organe qui gère les parties communes, vote le budget et désigne le syndic. En tant que propriétaire étranger, vous y avez voix délibérative au prorata de votre quote-part.
• Charges de copropriété : facturées mensuellement, généralement 0,5 à 1,5 USD/m²/mois selon le standing (sécurité, ascenseurs, piscine, salle de gym, entretien). Elles financent l’entretien des parties communes.
• Fonds de réserve : les immeubles bien gérés provisionnent un fonds pour les gros travaux (toiture, ascenseurs). Son absence annonce des appels de fonds futurs.
• Règlement de copropriété : document qui fixe l’usage des parties communes, les règles (animaux, location courte durée, travaux) et le mode de calcul des charges. À lire avant de signer.

Taxe foncière et détention dans le temps

• Conservation : indéfinie. Un Strata Title n’a pas de date d’expiration.
• Taxe foncière annuelle : actuellement 0,1 % par an sur la valeur cadastrale des biens dont la valeur dépasse 100 millions KHR (~ 25 000 USD), déclarée et versée à la GDT .
• Revente et location : libres, mais la revente à un étranger reste soumise au quota de 70 % de l’immeuble. La location (à un Khmer ou à un étranger) est autorisée ; les revenus locatifs sont imposables au Cambodge.
• Enregistrement : tout transfert d’unité s’enregistre au MLMUPC ; le bail de location, lui, s’enregistre au bureau du Sangkat (voir le bail type).

Risques pratiques

FAQ

Puis-je acheter un appartement au rez-de-chaussée en tant qu’étranger ?

Non. L’article 6 de la loi de 2010 réserve aux étrangers les unités privatives à partir du 1er étage ; le rez-de-chaussée et les sous-sols sont exclus. Un local en rez-de-chaussée ne peut être détenu qu’en bail ou via une structure cambodgienne.

Le quota de 70 % se calcule-t-il en nombre d’unités ou en surface ?

En surface privative. Le Sous-décret n° 82 (art. 2) plafonne la part étrangère à 70 % de la surface privative totale de l’immeuble, pas au nombre d’appartements. Deux immeubles avec autant d’unités peuvent donc avoir des quotas différents selon la taille des lots.

Le Strata Title vaut-il autant qu’un Hard Title ?

Oui, une fois délivré : il est enregistré au MLMUPC et confère une pleine propriété de l’unité, de même force qu’un Hard Title. La différence est qu’il ne porte que sur l’unité privative, pas sur le terrain (qui reste en copropriété indivise).

Que possède-t-on des parties communes ?

Une quote-part indivise (terrain, structure, halls, ascenseurs, équipements partagés), proportionnelle à votre unité. Vous votez à l’association des copropriétaires et payez des charges mensuelles pour leur entretien. Vous ne pouvez pas vendre votre quote-part séparément de l’unité.

Comment acheter concrètement une unité ?

Le processus (réservation, due diligence, SPA, transfert de titre, frais ~4-6 %) est détaillé dans le guide Acheter un condominium. Faites toujours vérifier le Strata Title et le quota étranger par un avocat avant de payer.