Impôts fonciers et taxes immobilières au Cambodge
Fiscalité immobilière au Cambodge — taxe annuelle sur la propriété (0,1 %), stamp duty (4 %), taxe sur terrain inexploité (2 %), imposition des revenus locatifs.
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En 3 puces
- Taxe annuelle 0,1 % sur la valeur cadastrale des biens immobiliers de plus de 100 millions KHR (~25 000 USD) — déclaration avant le 30 septembre auprès de la GDT (General Department of Taxation) .
- Stamp duty 4 % du prix de transaction à l’achat, payé par l’acheteur (Hard Title ou Strata Title).
- Revenus locatifs imposables au Cambodge — et à déclarer en France si vous êtes résident fiscal français, en vertu de la convention fiscale bilatérale de 1985.
Les principales taxes immobilières
1. Taxe annuelle sur les biens immobiliers (Property Tax)
Introduite par la loi de 2009, administrée par la General Department of Taxation (GDT) .
Taux : 0,1 % par an sur la valeur cadastrale du bien.
Exonération : biens dont la valeur cadastrale est inférieure à 100 millions KHR (~25 000 USD). En pratique, une grande partie des logements modestes échappe à cette taxe car la valeur cadastrale officielle est souvent nettement inférieure à la valeur de marché.
Qui est redevable : le propriétaire enregistré (Hard Title ou Strata Title). Pour un bien en Soft Title, la situation est moins formelle — mais la GDT peut quand même adresser des avis.
Déclaration : annuelle, à soumettre à la GDT avant le 30 septembre. Paiement possible en plusieurs tranches selon les instructions du bureau local.
| Valeur cadastrale | Taxe annuelle |
|---|---|
| < 100 M KHR (~25 000 USD) | Exonéré |
| 500 M KHR (~125 000 USD) | ~500 USD/an |
| 1 Md KHR (~250 000 USD) | ~1 000 USD/an |
| 4 Md KHR (~1 M USD) | ~4 000 USD/an |
2. Taxe de transfert / Stamp Duty (4 %)
Prélevée à chaque transfert de propriété (vente, donation, héritage) sur les biens immobiliers munis d’un Hard Title ou d’un Strata Title.
Taux : 4 % de la valeur déclarée de la transaction.
Qui paye : formellement l’acheteur. En pratique, le partage du coût est parfois négocié avec le vendeur (50/50 ou totalement à la charge du vendeur pour faciliter la vente).
Quand : lors de l’enregistrement du transfert de titre au MLMUPC. Le paiement est une condition du transfert effectif du titre.
3. Taxe sur terrains inexploités (Unused Land Tax)
Taux : 2 % par an sur la valeur cadastrale des terrains non construits ou laissés à l’abandon en zone urbaine ou périurbaine.
Introduite pour décourager la spéculation foncière passive. S’applique aux propriétaires de terrains sans construction ou dont le bâtiment est laissé à l’abandon.
Exemptions : terrains agricoles actifs, zones rurales, biens inférieurs à un certain seuil cadastral (à vérifier auprès de la GDT selon la zone).
Cette taxe est peu contrôlée en pratique, mais peut s’accumuler en cas d’audit ou de revente ultérieure du terrain.
4. Taxes sur les revenus locatifs
Si vous louez un bien immobilier au Cambodge, les loyers perçus sont imposables.
Pour les résidents cambodgiens ou les entités locales :
- Les revenus locatifs s’intègrent au Tax on Income (TOI) annuel. Taux progressifs selon le revenu total.
- Les personnes physiques résidents au Cambodge déclarent leurs loyers dans leur déclaration annuelle à la GDT.
Pour les non-résidents (particuliers étrangers sans établissement au Cambodge) :
- Retenue à la source de 14 % sur les loyers versés par une entité cambodgienne à un non-résident.
- Si les loyers sont payés par un particulier cambodgien (non-entité), la retenue est en pratique moins systématiquement appliquée — mais la responsabilité fiscale du bailleur non-résident subsiste.
Pour les propriétaires-bailleurs expatriés résidant au Cambodge :
- Déclaration à la GDT comme tout résident. Les loyers s’ajoutent aux autres revenus imposables.
5. TVA sur loyers (locations commerciales)
La TVA cambodgienne de 10 % s’applique aux loyers versés pour des locaux commerciaux (bureaux, boutiques, entrepôts) lorsque le bailleur est assujetti à la TVA.
Pour les logements résidentiels loués à des particuliers, la TVA ne s’applique pas.
Obligations déclaratives pour les expats français
Si vous êtes résident fiscal français
La convention fiscale France-Cambodge de 1985 s’applique. Les revenus immobiliers (loyers) sont en principe imposables dans l’État où le bien est situé (le Cambodge), mais doivent être déclarés en France dans la case « revenus de source étrangère ». Selon le mécanisme de la convention, ils peuvent ouvrir droit à un crédit d’impôt ou être exemptés en France (selon les modalités de la convention — consulter un conseiller fiscal).
En pratique, beaucoup d’expatriés ne déclarent pas leurs loyers cambodgiens en France par ignorance — c’est une situation à régulariser.
Bien immobilier à l’étranger à déclarer
Si vous possédez un bien immobilier au Cambodge (Strata Title ou participations dans une structure détenant un bien) :
- Formulaire 3916-bis : à joindre à la déclaration annuelle si le bien génère un revenu ou est détenu via un compte étranger.
- IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) : les biens immobiliers à l’étranger sont inclus dans la base IFI si vous êtes résident fiscal français avec un patrimoine net taxable > 1,3 M EUR.
Comment déclarer et payer la property tax
Procédure à la GDT
- Se rendre au bureau GDT compétent (selon la province du bien).
- Présenter le titre de propriété (Strata Title ou Hard Title) et une pièce d’identité.
- Obtenir l’avis d’imposition basé sur la valeur cadastrale du bien.
- Payer avant le 30 septembre de l’année fiscale en cours.
- Conserver le reçu de paiement — indispensable en cas de revente.
Pièges courants
FAQ
Qui paie la taxe annuelle sur la propriété au Cambodge ?
Le propriétaire du bien (personne physique ou morale) doit déclarer et payer la taxe annuelle de 0,1 % à la GDT avant le 30 septembre de chaque année. En dessous de 100 millions KHR de valeur cadastrale (~25 000 USD), le bien est exonéré.
Le stamp duty est-il toujours de 4 % ?
Oui. La taxe de transfert sur les biens immobiliers est fixée à 4 % de la valeur déclarée de la transaction. C’est l’acheteur qui en est formellement redevable, mais le paiement peut être négocié avec le vendeur lors du compromis.
Dois-je déclarer mes revenus locatifs cambodgiens en France ?
Oui, si vous êtes fiscalement résident en France. La convention fiscale France-Cambodge de 1985 prévoit que les revenus immobiliers sont imposables dans le pays où le bien est situé (le Cambodge). Ils doivent néanmoins être déclarés en France et peuvent neutraliser partiellement votre imposition française selon le mécanisme de la convention. Consultez un conseiller fiscal spécialisé en fiscalité internationale.
Qu’est-ce que la taxe sur terrains inexploités ?
La taxe sur les terrains inexploités (unused land tax) est de 2 % par an sur la valeur cadastrale des terrains non construits ou laissés à l’abandon en zone urbaine. Elle s’applique aux propriétaires de terrains inactifs pour décourager la spéculation foncière passive.
Sources (3)
Toutes les informations de ce guide sont sourcées auprès de documents officiels ou de sites gouvernementaux. Date d'accès indiquée pour chaque source.